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| 商品房預售面積的計算應注意哪些問題 |
2006年06月01日 杭州繪天網 出處：武漢房產信息測繪中心
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| 商品房預售面積的計算是指房屋開發商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許可證和簽訂房屋買賣合同，根據相關的技術規定，按照設計的房屋圖紙資料，對各套房屋的建筑面積進行分攤計算的行為。隨著房地產市場的發展的要求，這一房產面積測算項目，在全國各城市迅速發展起來。
90年代后期，商品房在銷售階段，其面積是由各開發商自己計算的，銷售合同的面積也是由開發商說了算，但在辦理房屋產權登記時，所采用的面積必須由房產測繪各部門計算提供，這兩者由于專業的關系，在計算的方式、有關技術規定的條款理解的不同，導致結果相關很大，商品房購買者時常感到受了開發商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很多，同時，也給房產市場健康發展，造成了很大的障礙。為了解決這一矛盾，近幾年業，全國各大城市由政府發文，要求“各房地產開發企業在預售商品房前，應委托具有測繪資格的測繪單位進行面積預測算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上能保證銷售合同面積與辦理產權證時的面積一致，從而避免了很多矛盾。
進行商品房面積預售這個項目，對我們房產測繪部門來說雖然增加了經濟收入，但同量又增加了更大的責任，一旦疏忽發生了錯誤，造成的損失將是巨大的。在此，武漢市房地產住處測繪中心根據自己在實際作業中的體會，在進行商品房預售面積計算時應注意的問題，與同行們一起討論，相互學習，相互借鑒。
一、簽訂商品房預售面積計算委托書（合同）
商品房預售面積的計算往往要求在時間很短內完成，而開發商目前對這一環節的重要性認識不夠，出現了問題之后，又把責任推給測繪部門，而且隨著房屋銷售情況的變化，房間的使用性質、房間的布局也會變化很快，有時開發商一個電話，你得重新計算一次，因此，簽訂委托書（合同），可以清楚地明白雙方的責任和義務，避免許多不必要的糾紛。
簽訂委托協議時，應重點注意下列幾點：
在簽訂協議旱，開發商往往資料提供不全，有的是斷斷續續地提供，如：有的開發商一開始只提供部分設計圖紙，其它設計圖紙還一時沒修改好，以后再提供；還有的，房屋內的部分樓層的公共走道、公共設施、房間的分隔，需要根據銷售情況來定，這一系列不可預見的情況，給我們按時完成這個項目增加了難度，因此，就有必要考慮簽訂提交資料的可行性和時間的合理性。
如果在實際中碰到了這樣的問題，通常我們采取分步驟、按時間段提交相應的資料，并約定詳細的時間。
2、執行的“規范”規定
一般情況下，我們執行的是GB/T17986.1—200《房產測量規范》和當地城市的《房產測量實施細則》，但有時，在房產面積測算過程中，正好碰上“實施細則”的修訂，導致房屋面積“預測”和“實測”引用的條款不同，發生較大差異，這要求我們在簽訂“協議”時增加這部分的條款，如：可增加“在房屋面積測算過程中，當國家有關技術規定發生變化時，以發布的新的技術規定為準，由此產生的面積差異的責任，不則測繪部門承擔”。因此，執行“規范”規定時，必須注意，前后的致性，條款變更后，面積的處理問題。
3、面積誤差的約定
面積誤差主要是“預測”和“實測”面積的差異。則于設計圖在施工中發生變更，或者施工誤差的影響，都會發生面積誤差。根據奸商部關于商品房買賣的標準合同，合同面積與產權面積誤差應小于3%，即：（預測面積－實測面積）/預測面積≤3%，如果是開發商的原因，變更了設計圖紙，改變了套內面積和公共面積的大小而引起的誤差超了3%，應不屬于測繪的責任。
4、收費的約定
在合同中，收費的約定是最重要的內容之一，但商品房預售面積的測算有其特殊性，通常一棟房屋（特別是綜合性樓房），從施工、裝修、銷售到辦理產權證這一過程中，其面積可以變更好幾次，每變更一次應如何收費，必須有一個明確的約定。
二、計算面積的房屋邊長數據資料來源
計算面積必須要有房屋邊長數據，采售這些數據的依據是設計圖紙，變更說明，銷售方案等等。因此，要注意：
1、設計圖紙資料
設計圖紙資料最好是蓋有設計院的圖章的全套設計藍圖，因為設計圖很容易地被開發商變更，也許提供給我們的圖紙資料與施工的圖紙資料不一致，這要求我們要將開發商提供的做預測算的圖紙必須保留一套，發生房屋某部位變更，改變使用性質的房屋說明書需要有開發商書面認可。特別注意設計圖上的文字注釋，如；平臺、鏤空陽臺、入戶花園、架空層等等，如何與房產測量的有關性質的界定一致。
比喻“入戶花園”，在計算面積的技術規定條款中，不會有這個名詞，而且“花園”也不能計算建筑面積，但實際上“入戶花園”類似技術規定條款中的“無柱外走道”或“不封閉的陽臺”，究竟如何定性，必須要有一個明確的說明。
再比喻“鏤空陽臺”，實際上陽臺的頂蓋是“柵欄”型，這種形式的結構是否當作為“有頂蓋的陽臺”，如果“實施細則”中沒有這方面的詳細規定，我們在面積預測算時，也要有一個明確的說明。
2、邊長數據的采集
房屋邊工數據，有的可以直接從設計圖上讀取，有的須經過換算，有的還須通過比例尺量取，這要求我們能看懂設計圖，包括平面圖、立面圖、剖面圖，了解設計圖的各類符號、各類線段的含義，了解各層之間連接關系，如何換算至我們所需要地房屋邊長數據。
（1）、在許多設計圖上，設計的尺寸有柱軸心尺寸，結構外墻尺寸，內空尺寸等，這些情況與我們所需的計算套內面積的墻體中心尺寸，計算房屋建筑面積的墻外邊沿尺寸，附屬建筑****尺都不一樣，需要經過換算，所以，在作業時，要看清圖上標注的是什么部位的尺寸。
在換算邊長數據時，還要考慮到房屋竣工后實際狀況。如：設計為20cm的墻厚，加上粉灰的厚度，實際為26cm；設計為24cm的墻厚，加上粉灰的厚度，實際為30cm。否則，預測面積與實測面積相關很大。
（2）對于有些房屋邊沒有標注的尺寸，我們也可以通過圖上量取，但我們要注意：圖紙上標注的比例尺，是否與圖紙上線段的比例尺一致，若不一致，以圖紙上線段的比例尺為準。同時要注意最取的數據數量也不能過多，否則造成數據誤差過大，引起面積的差異。
（3）要看清設計圖各層上下之間的結構關系，如樓層高度、陽臺的頂蓋，架空通廊的頂蓋，大廳的高度，坡面屋頂的層高等等關系。
設計為坡面屋頂的房屋，層高超過2.2m（含2.2m）才能計算建筑面積，所以，還要計算超過2.2m的投影面。
三、成果資料的整理、歸檔
商品房預售面積的計算也應該象房產面積測量一樣，成果資料經過整理，書寫技術總結報告，經過二級檢查，一級驗收后，才能正式地向委托人提交成果資料，歸檔使用。
這里的二級檢查，主要是指作業小組作業員互檢和測繪部門設置的質量檢查機構或專職檢查人員。重點檢查：預測算的分戶界線，房屋使用性質，與共有面積相關的建筑是否與圖上一致；設計圖上的名稱標注與技術規定的名詞類比是否合理；房屋邊長數據的采集，有沒有錯誤；面積的計算是否正確，共有面積的分攤計算是否符合規范規定等等。
一級驗收最好是開發商組織工程技術人員再進行核查，確保各個環節正確無誤，最后才能蓋章使用。
歸檔備案，除了測繪隊計算的成果資料以外，還應該對合同，開發商提供的各種圖紙資料，變更說明，收費的票據復印件等也一并歸檔圖案，在發生糾紛時，能及時地分清責任。
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